Qualification de bail rural :
CCa Civ. 3ème 6 septembre 2018 (N° de pourvoi: 16-20092)
Des locaux destinés à servir exclusivement à l’élevage équin et en général à toutes activités équestres telle que celle de poney-club, peuvent-ils être loués dans le cadre d’un bail commercial ?
Non, répond la Cour de Cassation, ils ne peuvent être loués que par un bail rural, c’est pourquoi le bail commercial conclu entre les parties doit être requalifié de bail à ferme.
Cession du bail rural :
CCa Civ. 3ème 12 septembre 2019 (N° de pourvoi: 18-11721)
La cession du bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui a strictement respecté l’ensemble des obligations nées du bail.
C’est pourquoi la Cour de Cassation a approuvé une Cour d’appel d’avoir refusé l’autorisation de cession à Mme R…, dès lors qu’elle a d’abord été associée non exploitante au sein de l’EARL, qu’elle n’en était devenue associée exploitante qu’à compter du 1er juillet 2013 et qu’il résultait des éléments versés aux débats qu’elle y avait assuré des fonctions limitées de gestion ne constituant pas une participation effective et permanente à l’exploitation au sens de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.
CCa Civ. 3ème 11 juillet 2019 (N° de pourvoi: 18-14783)
Dans cette affaire, la Cour de Cassation casse au visa de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime un arrêt de Cour d’appel ayant autorisé un preneur à céder son bail rural à son fils, après avoir constaté qu’il avait commis des manquements en n’entretenant pas les vignes et en procédant à leur arrachage, et avoir estimé que, ces fautes ne s’étant pas prolongées après le renouvellement et ne faisant plus sentir leurs effets, sa mauvaise foi n’était pas démontrée.
La Cour de cassation a en effet rappelé que l’autorisation de céder le bail ne peut être accordée qu’au preneur qui s’est constamment acquitté de toutes les obligations résultant de son bail.
CCa Civ. 3ème 6 juin 2019 (N° de pourvoi: 17-21444)
La Cour de cassation casse un arrêt de Cour d’appel ayant autorisé la cession d’un bail rural à un bénéficiaire dispensé d’une autorisation d’exploiter, exploitant les terres dans le cadre d’une EARL.
En effet, il résulte des articles L. 331-2, L. 411-58 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, que l’autorisation administrative d’exploiter doit être justifiée par la société bénéficiaire de la mise à disposition des terres louées, peu important que le candidat à la cession de bail en soit dispensé à titre personnel.
CCa Civ. 3ème 25 octobre 2018 (N° de pourvoi : 17-14073)
Deux époux, copreneurs d’un bail rural, mettent les biens loués à la disposition d’un GAEC .
L’épouse et son fils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en autorisation de cession du bail.
L’affaire sera portée devant la Cour d’appel qui estimera qu’aucun manquement ne peut être reproché aux preneurs dès lors que l’un d’entre eux a toujours été membre du groupement, l’époux d’abord depuis la création de la société jusqu’à son retrait, l’épouse ensuite, devenue à son tour associée cogérante, quatre ans après cette constitution.
La Cour de Cassation censure cette décision. Elle retient au contraire que l’exécution de bonne foi des obligations du statut du fermage, condition nécessaire à l’autorisation demandée, imposait à chaque copreneur, auteur de la mise à disposition des biens loués, d’adhérer concomitamment au groupement bénéficiaire de celle-ci.
CCa Civ. 3ème 11 octobre 2018 (N° de pourvoi : 17-11112)
Pour accueillir la demande du preneur d’un bail rural tendant à être autorisé à céder son bail à ses descendants, un arrêt de Cour d’appel retient que, nonobstant des difficultés de paiement, les fermages ont été régularisés en septembre 2014 et qu’il appartient au bailleur de solliciter du notaire une attestation prouvant l’absence de paiement depuis cette période.
La Cour de Cassation casse cet arrêt, rappelant que la faculté de céder le bail est réservée au preneur qui s’est constamment acquitté de ses obligations. Par conséquent, la cour d’appel, aurait dû rechercher, si les copreneurs avaient justifié du paiement régulier des fermages.
CCa Civ. 3ème 12 avril 2018 (N° de pourvoi : 17-16965)
Le cessionnaire d’un bail rural qui ne remplit pas les conditions de capacité et d’expérience professionnelle prévues aux articles L. 331-2 et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime doit-il obtenir une autorisation d’exploiter ?
Non répond la Cour de cassation, cela n’est pas nécessaire dès lors que les terres sont mises à disposition d’une société qui elle, a obtenu une autorisation d’exploiter.
Modification du montant du fermage :
CCa Civ. 3ème 17 octobre 2018 (N° de pourvoi : 17-10073)
Dans le cadre d’un contentieux avec son bailleur rural, un GAEC forme une demande en répétition de l’indu des fermages, estimant qu’il a versé plus que ce qui était dû. Sa demande est rejetée par la Cour d’appel.
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel qui avait retenu que la modification du fermage, par l’effet d’une clause du bail, avait été exécutée par le GAEC sans opposition pendant cinq ans, par des virements et remises en contrepartie de factures quittancées, et que ces actes répétés sans contrainte étaient dépourvus d’équivoque. Ainsi, ils manifestaient clairement l’accord du GAEC concernant cette augmentation du fermage.
Congé pour reprise :
CCa Civ. 3ème 12 juillet 2018 (N° de pourvoi: 17-10012)
Dans le cadre d’un congé pour reprise du bail rural, le bénéficiaire de la reprise peut faire une simple déclaration auprès du contrôle des structures, si le parent de qui il tient son droit détient les terres depuis neuf ans au moins.
Ce n’est pas le cas si les parcelles reprises ont fait l’objet d’une indivision et n’ont pas été détenues uniquement par le parent du bénéficiaire. En conséquence, celui-ci aurait dû demander une autorisation au contrôle des structures. Comme il ne l’a pas fait, le congé pour reprise est annulé.
CCa Civ. 3ème 14 juin 2018 (N° de pourvoi: 16-24842)
Dans le cadre d’un congé pour reprise d’un bail rural, le bailleur doit impérativement mentionner l’identité et le domicile de son bénéficiaire. Sinon le congé est nul.
CCa Civ. 3ème 12 avril 2018 (N° de pourvoi: 17-11486)
Dans le cadre d’un bail rural, un GFA adresse un congé pour reprise à une société d’exploitation. Celle-ci conteste le congé en justice. Le GFA soutient qu’elle n’a pas le droit au renouvellement du bail car elle n’est pas en règle avec le contrôle des structures.
A-t-il raison ?
Oui répond la Cour de Cassation, peu importe que ce motif n’ait pas été invoqué dans le congé donné par le GFA, il incombait au juge, au besoin d’office, de rechercher si le preneur était en règle est en règle avec le contrôle des structures.
Congé pour cause d’âge :
CCa Civ. 3ème 22 mars 2018 (N° de pourvoi: 16-20779)
Un bailleur adresse un congé pour cause d’âge à son preneur. Celui-ci saisit le Tribunal paritaire des baux ruraux pour demander l’autorisation de céder le bail rural à son fils. Le bailleur demande pour sa part la validation du congé.
Qui obtient gain de cause ?
L’affaire sera portée devant la Cour de cassation qui se prononce en faveur du bailleur.
En effet, la cession du bail rural ne peut bénéficier qu’au preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail. En l’espèce, le domicile du bailleur est éloigné de l’exploitation, ce qui n’est pas compatible avec une participation effective et permanente à la mise en valeur des terres. De plus, le bailleur assure des fonctions limitées de gestion ou de direction du GAEC chargé de l’exploitation des terres. En conséquence, l’autorisation de céder son bail rural lui est refusée et le congé pour cause d’âge est validé.
Résiliation du bail rural pour défaut de paiement :
CCa Civ. 3ème 13 septembre 2018 (N° de pourvoi: 17-14301)
Au terme de l’article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail pour non-paiement du fermage que lorsqu’il y aura eu deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise demeure de payer.
Cette règle doit être impérativement être inscrite dans la mise en demeure de payer le fermage.
Si elle n’y figure pas, précise la Cour de cassation, le commandement de payer est nul et le bail rural n’est pas résilié.
Indemnisation due au preneur sortant :
CCa Civ. 3ème 13 septembre 2018 (N° de pourvoi : 17-10492)
La clause insérée dans un bail rural, selon laquelle le preneur renonce à son indemnisation de sortie de ferme est-elle valable ?
Non, répond la Cour de cassation, le fermier qui a réalisé des plantations sur une parcelle viticole plusieurs années après la conclusion du bail, n’a pu valablement renoncer à son indemnisation dans le cadre du bail.
Chemins d’exploitation :
CCa Civ. 3ème 29 novembre 2018 (N° de pourvoi : 17-22508)
Aux termes de l’article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime, les chemins d’exploitation sont présumés appartenir aux propriétaires riverains ; leur usage est commun à ceux-ci et peut être interdit au public.
Dans un arrêt rendu le 1er juin 2017, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE avait décidé que l’interdiction au public prévue par l’article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime était subordonnée aux conditions de majorité prévues par l’article 815-3 du code civil qui régit l’indivision et que les consorts Y… ne disposaient pas à eux seuls de la majorité des deux tiers des riverains, ni ne pouvaient se prévaloir d’un mandat tacite de ceux-ci ; leur permettant d’interdire le passage au public.
Au visa de l’article L. 162-1 du code rural, la Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel rappelant que : « l’usage commun des chemins d’exploitation n’est pas régi par les règles de l’indivision et que chaque propriétaire riverain dispose du droit d’en interdire l’accès aux non-riverains.»